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潜龙出水龙湖持续获取商业地产红利
发布日期:2021-06-26 08:26   来源:未知   阅读:

  在这场没有硝烟的土地战场,房企剑拔弩张、攻城略地。据不完全统计,一贯“买买买”著称的融创,本次集中供地拿下了30多宗地块,远超其他房企。紧随其后的中铁置业、保利地产、龙湖集团,则分别拿下了26宗、16宗、15宗地块。

  重庆、杭州、南京等地高溢价成交背后,房企一地难求;相较而言,长春等地土拍较冷,多以底价成交。这反映出各地冷暖不一。

  当然,这不妨碍房企的差异化布局。诸如融创落子重庆、青岛;中铁则聚焦长春,有13宗地位于此;而龙湖的重点则放在了重庆等地。

  在龙湖15城土拍揽得15宗地块中,重庆占据5席。同时,龙湖的92亿拿地金,也成为重庆本轮土地出让金贡献最多的房企。按照996亩估算,118论坛118图库跑狗图,龙湖重庆楼面价达到1.38万元/平方米。

  重庆之后,杭州也不遑多让。作为龙湖的第二战场,江干区某地块便让龙湖投入了52.5亿元。这场竞拍的惨烈,香港财神永久免费网一,还在于其历经78轮竞价。好在有限价政策,这一地块溢价率定格在29.93%,最终楼面价1.48万元/平方米。

  据业内人士消息,“近年杭州楼市走俏,地价设了上限,一旦抢到几乎就是稳赚不赔,这也是房企喜欢杭州拿地的主因。”

  财报显示,近三年(2018年—2020年),龙湖在重庆的销售额分别为263.4亿元、287.19亿元、264.11亿元,高居各城销售之首。而2020年龙湖在杭州销售额为151亿,仅次于重庆、成都、北京三城。

  土储亦是如此,截至2021年2月28日,龙湖新增权益土储59万平方米,其中西南(重庆、成都)约29万平方米,长三角(南京)约30万平方米。

  结合本轮集中供地,除重庆、杭州外,龙湖拿地的城市还有无锡、宁波、南京、天津等核心地区。也就是说,进入2021年,龙湖拿地重心放在西南、长三角两大区域。

  根据年报,香港马会资料大全全彩图143,截至2020年末,龙湖权益土储规模为5279万平方米,其中环渤海地区为2060万平方米,占比高达39%;而西部地区1280万平方米,占比为24%;长三角地区为901万平方米,占比17%。

  从城市维度来看,龙湖环渤海核心城市土储充足,土储占比前四的城市依次为烟台、沈阳、青岛、济南,分别占13.7%、5.0%、4.9%、4.8%;西部地区土储占比前二的重庆、成都,分别占9.9%、4.0%;长三角地区土储占比前二的则是合肥、杭州,分别占3.7%、2.2%。

  结合本轮拿地,龙湖的一系列手笔日渐清晰:作为“龙兴”之地,在重庆拿地,不仅是龙湖在捍卫大本营,更具象征意义。而在杭州、无锡、南京拿地,更似纯粹补充土地储备。

  龙湖方面表示,在区域方面,要坚持环渤海、长三角、华中、华南和西部地区协同发展;在城市选择方面,坚定聚焦一、二线高能级城市,并适度下沉环都市圈卫星城。

  对此,分析人士指出,“不能只看土储面积,还得看土地价值,从货值方面来看,长三角地区的土地更加值钱(成本更高)。因此,即便业绩优异的房企,在长三角也不会大肆囤地。”“还有一个原因,长三角土地竞争激烈,往往被各大房企瓜分,单一房企土储规模相对较小。”

  根据中指研究研究数据,2020年龙湖拿地金额1071亿元,高居行业第5位, 超过恒大、绿城、绿地等知名房企。2021前5月,龙湖拿地金额为334亿,位于行业第11位。

  龙湖拿地的自信,来自于优异的现金流管理能力 :手握778亿现金,1673亿低息(4.39%)借贷。

  行业分析人士指出,结合行业变化,龙湖做对了几点:第一是在房企高成本融资做量时,龙湖选择了控制成本聚焦服务;第二是当房企一股脑涌入三四线布局住宅时,龙湖选择了坚守一二线高端市场。

  数据显示,2020年龙湖的租金收入75.8亿元,较2019年同比提升31%。

  从毛利来看,2020年龙湖营收占比96%,物业开发毛利率为27.3%,当年公司的整体毛利达29.3%,这其中的差额便来源于商业地产。按照龙湖集团内部统计,投资性物业毛利率高达77.9%。

  龙湖方面表示,商业运营作为龙湖集团主航道业务之一,未来会持续坚定看好、扎实深耕。目前,龙湖集团在手商业项目超100个,今年还将有多个项目在北京、重庆、杭州等城市陆续开业。

  从行业趋势来看,房地产开发毛利在持续走低,白银时代一词犹不为过。而手握商业地产的房企,却找到了另一座金矿。

  但在最初,商业地产却不是一块香饽饽。甚至,在土地资本横行的前些年,绝大部分房企看不上赚取租金的商业模式,反而更乐于举债扩张的房地产开发业务,以赚取快钱。

  2012年,商业地产被龙湖提升到战略层面。龙湖计划用15年时间,将租金收入的利润占比提高到30%。

  援引吴亚军对媒体所言,如果把沉淀的资金拿出来,每年能增加100~150亿元的销售额。这意味着每年的行业排名能上升3位左右,让龙湖进入销售榜前十。

  显然,龙湖没有过分追求卖房销售额与行业排名,而是持之以恒地培育商业地产。而更早的布局,更慢的潜行,让如今的龙湖尝到了商业地产的甜头。

  目前,龙湖股票市值远超碧桂园、融创等知名房企,与万科相差不大。但实际上,龙湖的销售额却远低于以上诸个房企。

  龙湖方面直言,智慧服务是龙湖六大主航道的重要组成部分,目前没有单独上市计划。“龙湖一直坚定把龙湖智慧服务作为“空间即服务”几大板块的一环,更关注这个业务的发展,更关注用户的服务体验,包括它的成长性以及航道之间的协同。”